農地売却|大阪府大阪狭山市で農地の売却を検討中の方へ!高値売却のための比較情報!
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不動産売却時に騙されないために
不動産を売る時、騙されるというと聞こえが悪いですが、
少しでも良い条件で売却する方法
として記載しておきます。
悪い不動産屋に騙されないように、大事な資産を少しでも高く売るために、ぜひとも参考にして下さい。
1.売却を急ぐと足元を見られる
良い不動産業者を選び、短期間で希望通りの条件で売るためには、急ぐところと急いではいけないところを間違えてはいけません。
1.査定額の比較は早めに
2.実際の売却は急がない
まずはこの2ヶ条は徹底するようにしましょう。
売却される相場を確認するのは素早く行ない、売却は予算の許す限り慎重に行なうように心がける。
これができると、騙されないための第1段階はクリアです。
仲介業者に売却を依頼する時、2つの契約形態があり、専任媒介契約という1つの不動産屋に委託する方法と、専任でなく多くの不動産屋に委託する方法です。
売却方法としてよく選ばれているのが、専任の媒介契約です。ですがこの専任媒介契約というのは少し厄介で、他の不動産会社に同時依頼ができなくなってしまうため、これを選ぶと、自分で見つけた買い手に売却・買取譲渡することもできなくなってしまうのです。
専任になると、「専任」という言葉から、一生懸命自分の不動産案件を売ってくれるような錯覚に陥ってしまいますが、決してそうではありません。
必ずしも「売りたい金額で売ってくれるわけではない」ため、結果的には専任でなかった方が、良い条件で売れたという事例も少なくないのです。
何しろ、専任媒介契約を一旦結んでしまうと、
その不動産屋にしか売却を頼めない
という条件になってしまうので、条件は完全にその不動産屋が決めることとなってしまいます。もし自分で買い手を見つけた時は? と考えるようであれば、専任媒介契約は外して依頼するようにした方が、無難であるとも言えるでしょう。
数多くの不動産屋さんに依頼してみて、信頼できそうな不動産屋かどうかを見極めましょう。
もちろん1社だけへの依頼であれば、多くの不動産業者を比べることなんてできません。できるだけ多くの不動産業者を選ぶようにしてみましょう。
3.相場は相場。売却は売却
仮に東京の一等地に、30坪で1億円の土地があったとしましょう。とても便利な場所ですが、相場は8,000万で、2,000万も高かったとしましょう。
ですがそんな相場よりも買い主が
・どうしてもそこに家を建てたい
・どうしてもその場所にお店を出したい
など、なんとしても譲れない理由があったときなどは、明らかに相場は無視して売却されることだってあるのです。
相場とは関係なく、その買主が買いたいと感じる魅力さえあれば、とても良い条件で売買契約は成立するものです。そんな条件でも、お客をたくさん持っている不動産屋とつながっていたりすると、明らかに売却金額に響いてきます。
多くの不動産屋を廻るのは、面倒のことのように感じますが、少しでも高く売るためには必要なことです。
1社よりも2社、2社よりも3社と、多くの不動産屋に物件を見てもらうようにしましょう。
そうすると、物件にもよりますが、500万以上変わった事例も数多くあるようですよ。
不動産を売却する流れ
家や土地、マンションなどの不動産を売却する時の、かんたんな流れをまとめておきます。
1.お手持ちの不動産を査定
家やマンションを見てもらって査定してもらう通常査定はもとより、最近ではWEB上でかんたんに概算金額算出できるサービスもありますので、ぜひとももう一度売却ランキングページよりご覧下さい。
2.媒介契約を結びます
先ほどの項でお話したように、専任(1社のみに仲介を任せること)にするか、一般仲介にするかを決めて、媒介契約を結びましょう。
3.買い手を探してもらう
チラシやWEB広告などで、訴求をしてくれるようになりますが、業者側としてはやはり専任の方が、専任でない場合と比べて訴求にも力が入ることが多いようです。
とは言ってもそれも当初の話。それが1ヶ月も経つようになると、次第に ”専任熱” も冷めていってしまうので、専任だからいいということもありません。ですが逆に、一般仲介だから悪いということもありません。一番は、ご自身の売り物件を、欲しい人が見てくれるかどうかの広告による部分や、その時に欲しい人が見つかるかどうかのタイミングもあります。
やはり何度も重ねて書いてきましたが、1社の不動産屋だけでなく、
多くの不動産屋に査定してもらう
ことが大切だということですね。
4.売買契約を締結
買い主が見つかると、最終的な価格や条件等を設定し、売買契約の締結となります。
この時に、重要事項説明書、契約書、その他物件の状況等の報告書などの書類を作成し、買い主に物件の状況を説明し、納得の上で売買契約となります。
そして最終引き渡しへ…。大抵はこうした流れで進みます。
不動産売却時にかかる手数料など
1.仲介手数料
そして、この仲介手数料は法律上、上限価格が設定されていることです。そのため、その仲介手数料を超えた手数料を不動産仲介手数料として仲介会社などに支払う必要はありません。具体的に言うと、もし不動産の売却価格が400万円を超える場合には、その売買価格の3%に6万円を加えたものになります。そして、その金額に消費税を加えたものが最終的に支払う仲介手数料となります。
2.印紙税
印紙税とは、売主および買主がそれぞれの契約書に署名をし、お互いに契約書を交換し保存するために、双方ともに印紙を契約書に貼る必要があります。印紙税法により不動産譲渡に関わる譲渡契約書に必要となっています。
これは売買金額や不動産譲渡の税額軽減措置の適応などがあるため、一概には金額を算出することは難しいのですが、現在のところ1億円以下の売買金額であれば3万円を上限に考えておけばよいでしょう。
3.登記費用
多くの場合、不動産仲介業者が指定した司法書士を通して、所有権移転登記をすることが行なわれています。ただし、一般的には不動産の買主が登記費用を負担することが多いので、売主に登記費用の支払いが発生することはありません。
ですがこれも、売買契約の中で個別に取り決められているため、契約をしっかりと確認しておく必要があります。
4.各種の税金
不動産の売却を考える前に、必ず考慮しておかなければいけないものの、つい忘れがちになってしまいます。具体的には、譲渡所得税と住民税を支払う必要が生じますが、売却によって利益を得た場合にのみ支払い義務が生じます。しかしながら、これら2つの税金の計算は複雑であるため、できれば先ほどお話したように、専門家の指示を仰ぐようにしましょう。
5.その他の費用
もちろん、上記以外にも引越しの費用や売却前に必要であれば測量の費用、不要物の廃棄費用も考えなければなりません。 実際に売却するとどのくらいの金額になるのか、まずはこちらで金額を確認し、その際概算価格を算出してくれた不動産屋に、同時に確認してみるのも良いでしょう。
いずれにしても、まずは概算価格を確認することで、全てがクリアになっていくはずです。
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同じ物件なのになぜ500万円も違うの?
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